楼宇经济：产业集约时代，“上楼”为什么成了企业的必然选择
建筑，见证了我国经济厚积薄发的点点滴滴。从承载人们对居有定所的渴望，到成功孵化一批又一批优质项目，楼宇，从未在人类社会发展中缺席。
对城市规划稍加留心的人会发现，楼宇在勾勒一个城市产业格局的今天，越来越成为那浓墨重彩的点睛之笔。
国标《楼宇经济术语》中对楼宇经济的诠释是：“以商务、商业楼宇为主要载体，通过开发、出租、出售等方式，集聚、衍生、扩散相关产业的经济活动”。
不仅仅是住房、产业，楼宇已经成为了现代经济中不可忽略的载体，折射出城市在产业变迁中对人文环境、产业协同、供需分配等越来越深刻的理解。
扁平化还是向天借地？这两个因素给出答案
十年前，有人曾经预测，高楼大厦是一种必将被淘汰的建筑形态，城市的发展将朝着扁平化发展，放射状的产业布局会更充分、合理利用土地资源。
这种声音却在近年来逐渐淡化。与之相对的是，另一个概念逐渐回到人们的视野——楼宇经济。
时至今日，基建的成果和产业的发展已经为我们交出了答卷，楼宇经济被印证成为产业集约的新格局、形态。
这种结果的促成因素较多，但总体可以分为两大原因。
首先是土地供给的紧张。
这里的土地，偏向于指带着附加条件的土地。土地价值受所在地区位因素的影响，如气候、降水等自然因素影响农牧业的发展；经济因素中的劳动力影响制造业的发展，消费水平影响零售业、娱乐业，交通条件影响物流运输业……同时拥有多种区位优势的土地可遇不可求。土地本身仅仅能够满足对空间的刚需，而产业本身更大程度上需要消费的是土地带来的附加值。但高附加值的土地较为稀缺，且往往受到城市规划的影响。
其次是产业的价值链分化趋势日渐明显。
“三百六十行，行行出状元”是古人对价值链分化的朴素理解。按照现代经济学的解构，价值链的分化有助于提升个体劳动效率，进而扩大整体产能。这种分化并不意味着脱离，产业上下游尽管各司其职，却需要保持紧密联系，实现项目推进的高效协同。空间、文化、组织形式等各类连接，能极大提升协同效率。
因此，也就不难理解楼宇经济对产业持续、高速发展的重要意义。楼宇经济已经逐渐成为一个城市经济活力的晴雨表，受到各个城市的重视。土地是有限的，其附加值也是对企业发展有着长效助力的——企业也因此开启了“上楼”模式：“向天借地”使得区位优势赋能更多企业，打造密集、高协同效应的楼宇产业生态，为地方财政创造更多税源，并筑起抗风险能力更强的经济壁垒。最早形成楼宇经济雏形的深圳、上海，便是优势土地资源、产业协同相得益彰的典型，深圳的福田CBD更是被誉为含金量最高的中央商务区：多个世界500强企业的总部盘踞于此，同时此地金融业的高度发达，也对进驻福田的产业提供了大力的支持，使得产业得以快速度过冷启动并完成自循环的落地期，并为区域经济建设添砖加瓦。
作为楼宇经济的“活招牌”，CBD的“税收神话”就是最好的明证：一楼比欠发达地区的一城税收更高，这种反差现象在楼宇经济时代却较为普遍。如在2018年，福田CBD税收过亿楼宇就达86栋，纳税达1211亿元。截至2022年底，辖区税收过亿楼宇达125栋，打造了“产业主题鲜明、功能集聚复合、服务配套完善、利益联结紧密、组织管理高效、示范作用显著”的复合型城市空间载体。（链接速递：推动经济高质量发展，看福田如何“向天借地”、开掘“空中富矿”）
这种格局并非一成不变，2023年福田将巩固楼宇经济、总部经济继续写入业态方向，是传承，也是优化。数字经济、平台经济、双碳经济则成为了加速发展的抓手。这种考虑，是基于时代机遇的。
楼宇经济的新驱动引擎
2019年，权威研究报告《楼宇经济3.0》发布。报告首次提出“未来楼宇经济”FoBE(Future of Building Economy)概念，并以FoBE“导向——驱动力(Fit to Drive)”模型，推演楼宇经济3.0的四大发展趋，即科技与数字、共享与灵活、绿色与健康、多元与融合。
共享与灵活、多元与融合，对应的正是楼宇经济的基石之一：价值链分化。空间资源的有效利用，很大程度上来源于降低闲置率，业态的多元化从时间上对空间资源进行了错位配给，共享经济的繁荣则优化了空间配置。在楼宇经济中，“一栋楼就是一个独立生态”并不新鲜，在一栋建筑内完全可以容纳从投资、生产直到分销的全套商业闭环，并用附加价值带动文化、营销等服务产业，甚至是下游产业。
在楼宇经济3.0时代，新的驱动引擎出现了，那就是科技与数字。自此，楼宇经济从主要以生产为驱动，转向主要以科技为驱动。
在楼宇经济的共享、协同趋势下谈线上交互，是否矛盾？并非如此。
因为随着产业价值链分化的加深，分化出去的各价值链环节也具备成长为独立业态的潜力，典型的例子就是如今大力发展的“专精特新”。这也意味着产业链的加长、投产规模的扩大。
对于一些较长的、规模体量庞大的产业链而言，“上楼”是受到限制的。
比如目前颇受瞩目的芯片制造业。其上游包含圆晶厂、半导体模组设计代工，下游可能包含服务器、智能设备的组装等，这些产业讲求标准化、规模化生产，可能并不需要挤占具有多项区位优势的CBD用地，也并不需要人力进行密集协同。但其生产线极有可能需要生产数据流的统一整合，以方便处于决策层的总工优化生产线，并进行故障排除，这就需要硬件的协同。
相比于制造业，更贴近C端用户的金融业，在数字化中也面临相同的问题：基础设施、网点分散，决策层和C端业务之间往往也有很大的空间距离。
能够疏散“非劳动密集性协同”的价值链环节而不影响生产，是楼宇得以承载总部经济和飞地经济的大前提。
数字化让这种可能性成为真实，5G、物联网、云计算等技术的飞速发展，使得上至工业生产级别的远程信息流传输如在咫尺，即使是制造业，也能够踞坐CBD总部、遥控数百公里外的生产线。
这也使得楼宇经济3.0得以承载更多业态，并衍生出更多形态。《楼宇经济3.0》预测，相比于目前的单一办公楼模式，楼宇经济3.0将囊括办公楼、零售物业、酒店、公寓、产业园区、仓储物流、工业厂房等七大形态，“空间+配套+运营”的全方位竞争成为楼宇经济的主流趋势。
而业态的多元化，正是一个区域经济高质量发展的底气与后劲。
楼宇经济也可富集更多科技果实。2021年，福田区每万人专利授权量为126件，为全国平均水平的25.6倍。间接来说，楼宇经济极大促进了区域的科技发展，这在产业加速转型的今天，为区域经济占据了先机。
随着产业升级逐渐步入深水区，“上楼”成为了企业参与优势地缘的契机，也是后工业时代打造产业集群的客观要求。在《楼宇经济3.0》描摹的蓝图到来之前，数字化仍然大有可为，多数产业的底层设施需要软硬件基础设施迭代、打造一体化运维平台以适应“总部爬楼、多点开花”的扩张模式；楼宇经济的服务方也需要针对现有的智能设施、服务业态、上下游配套供给等进行全方位的规划和重塑。
这种产业变迁模式的背后，是科技与文明对可持续发展这个主旋律一步步探索的脚印。
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